Acquérir un bien immobilier en indivision est une solution intéressante pour les couples non mariés, les membres d’une famille ou encore des amis souhaitant réaliser un investissement ensemble. Cependant, il est essentiel de bien comprendre les spécificités et les règles encadrant ce mode d’acquisition. Dans cet article, nous vous proposons un guide complet pour réussir votre achat en indivision.
Qu’est-ce que l’achat en indivision ?
L’achat en indivision consiste à acquérir un bien immobilier à plusieurs personnes sans avoir à créer une structure juridique particulière, telle qu’une société civile immobilière (SCI). Les différents acheteurs deviennent ainsi indivisaires, c’est-à-dire copropriétaires du bien, chacun détenant une quote-part déterminée lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Cette quote-part peut être égale ou différente selon la contribution financière de chaque indivisaire.
Les avantages et inconvénients de l’achat en indivision
Avant de se lancer dans un achat en indivision, il est important de peser les avantages et inconvénients de cette formule.
Les avantages :
- La souplesse : l’achat en indivision permet d’adapter la répartition des parts entre les acheteurs selon leur apport financier respectif. Il est également possible de modifier cette répartition en cours de vie de l’indivision, par exemple en cas de changement dans la situation financière des indivisaires.
- La simplicité : contrairement à une SCI, l’indivision ne nécessite pas la création d’une structure juridique et les formalités qui en découlent. Cela rend également les démarches plus accessibles pour les personnes n’ayant pas de connaissances juridiques approfondies.
- Le choix du gestionnaire : les indivisaires peuvent désigner un gérant chargé de prendre certaines décisions concernant le bien, notamment celles relatives à son entretien et sa gestion courante. Ce gérant peut être l’un des indivisaires ou un tiers.
Les inconvénients :
- L’unanimité pour les décisions importantes : la prise de décision en indivision requiert souvent l’accord de tous les indivisaires, ce qui peut rendre certaines démarches complexes et longues.
- Le risque de conflits : les divergences d’opinion entre indivisaires peuvent engendrer des tensions et des blocages dans la gestion du bien, voire mener à une action en justice.
- La sortie d’indivision : en cas de désaccord majeur ou de souhait de vendre sa part, un indivisaire doit obtenir l’accord des autres copropriétaires. Si aucun accord n’est trouvé, il peut demander la vente aux enchères du bien, avec le risque que la vente se fasse à un prix inférieur au marché.
Les précautions à prendre lors d’un achat en indivision
Pour éviter les problèmes liés à l’achat en indivision, voici quelques précautions à prendre :
- Rédiger une convention d’indivision : il est fortement recommandé de mettre par écrit les règles de fonctionnement de l’indivision, notamment en ce qui concerne la répartition des parts, les modalités de gestion du bien et les conditions de sortie de l’indivision. Ce document doit être signé par tous les indivisaires et peut être établi par un notaire.
- Anticiper les situations conflictuelles : pour éviter les blocages décisionnels, il peut être judicieux d’inclure dans la convention d’indivision des clauses prévoyant le recours à un médiateur ou un arbitre en cas de désaccord entre les copropriétaires.
- Prévoir des garanties financières : afin de protéger chaque indivisaire en cas de défaillance financière de l’un d’entre eux, il est possible d’inclure des clauses spécifiques dans la convention d’indivision, telles que le droit de préemption ou encore l’hypothèque du bien au profit des autres indivisaires.
Les aspects fiscaux et successoraux
L’achat en indivision présente également des spécificités fiscales et successorales qu’il convient de prendre en compte :
- La fiscalité : en matière d’imposition sur le revenu, chaque indivisaire est imposé sur sa quote-part des revenus fonciers générés par le bien. Concernant la taxe foncière, elle est répartie entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part.
- La succession : en cas de décès d’un indivisaire, ses héritiers deviennent automatiquement propriétaires de sa part dans l’indivision. Il est toutefois possible de prévoir des dispositions particulières dans la convention d’indivision, telles que l’attribution préférentielle du bien à un héritier spécifique.
En somme, l’achat en indivision peut être une solution intéressante pour acquérir un bien immobilier à plusieurs. Toutefois, il convient de bien s’informer sur les règles et les spécificités de ce mode d’acquisition et de prendre toutes les précautions nécessaires pour éviter les conflits et les difficultés ultérieures.