Bail de location : meublé ou vide, durée et résiliation du contrat

Choisir entre une location meublée et une location vide est un dilemme récurrent pour les propriétaires et les locataires. Analysons ensemble les caractéristiques de ces deux types de baux, la durée qui leur est associée ainsi que les modalités de résiliation des contrats de location.

Les spécificités des baux meublés et non meublés

La principale différence entre une location meublée et une location vide réside dans le niveau d’équipement du logement. Un bien loué vide ne comporte aucun mobilier, tandis qu’une location meublée doit inclure un ensemble d’éléments permettant au locataire d’y vivre immédiatement. La loi Alur, adoptée en 2014, précise la liste minimale des équipements nécessaires pour qu’un logement soit considéré comme meublé : literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélateur ou compartiment à congélation, vaisselle nécessaire à la prise des repas et ustensiles de cuisine.

Les fiscalités sont également différentes pour les propriétaires bailleurs selon le type de location. Pour une location vide, les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Pour une location meublée, les revenus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et peuvent bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % si le propriétaire opte pour le régime micro-BIC.

La durée du bail selon le type de location

La durée du bail varie en fonction du type de location choisie. Pour une location vide, la durée minimale du contrat est de 3 ans, renouvelable tacitement si aucune partie ne manifeste son intention de mettre fin au bail. En revanche, pour une location meublée, la durée minimale est d’1 an ou de 9 mois pour un logement destiné à un étudiant. À l’issue de cette période, le bail est reconduit tacitement pour la même durée.

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Toutefois, il existe des exceptions à ces règles. Pour les baux signés par les sociétés ou les personnes morales, la durée minimale est portée à 6 ans, qu’il s’agisse d’une location meublée ou non meublée. Par ailleurs, un bailleur peut consentir à une durée inférieure à 3 ans pour une location vide s’il justifie d’un motif légitime et sérieux tel que la reprise du logement pour y habiter ou pour vendre.

Résiliation du contrat : les conditions et préavis

Pour résilier un bail de location, locataires et propriétaires doivent respecter certaines conditions et délais de préavis. Le locataire peut donner congé à tout moment, sous réserve de respecter un préavis de 3 mois pour une location vide et d’1 mois pour une location meublée. Ces délais peuvent être réduits à 1 mois pour une location vide dans certaines situations, comme la mutation professionnelle, la perte d’emploi ou l’obtention d’un premier emploi.

Pour le propriétaire, les conditions de résiliation sont plus strictes. Il ne peut donner congé que pour trois motifs : vente du logement, reprise pour y habiter ou motif légitime et sérieux tenant au comportement du locataire (impayés, troubles de voisinage…). De plus, le propriétaire doit respecter un préavis de 6 mois avant l’échéance du bail en cours pour une location vide et de 3 mois pour une location meublée.

La résiliation du bail doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre émargement ou récépissé. Les parties doivent veiller à respecter scrupuleusement les délais et les formalités requises afin d’éviter tout litige.

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En synthèse

L’option entre un bail de location meublé ou non meublé dépend des attentes et des contraintes spécifiques aux locataires et aux propriétaires. La durée du bail varie en fonction du type de location, avec des règles spécifiques pour les étudiants et les personnes morales. Enfin, la résiliation du bail est encadrée par des conditions et des délais de préavis stricts, qui doivent être respectés par les deux parties pour garantir une bonne gestion locative.